⛄ Ingerencja W Części Wspólne Nieruchomości

Kalkulator pozwala na obliczenie proporcji udziału każdego współwłaściciela w nieruchomości. Aby skorzystać z kalkulatora, należy podać wartość całej nieruchomości oraz wartość udziału każdego z współwłaścicieli. Kalkulator obliczy proporcje udziału każdego z nich i podpowie, jak dostosować ich udziały do równych Najem pokoju z możliwością korzystania z 'części wspólnych'. Cześć wszystkim. Od marca planuję wynająć dwupokojowe mieszkanie. "§ 2. Przedmiot umowy. 1. Wynajmujący wynajmuje i oddaje w użytkowanie Najemcy pokój o powierzchni 25 m2 w lokalu wymienionym w § 1, zwany dalej "pokojem" i będący przedmiotem najmu, a Najemca bierze Klienci naszej warszawskiej agencji nieruchomości zadają często pytanie czym właściwie są części wspólne nieruchomości? Czy możliwe jest wyłączne korzystanie z nich przez właściciela mieszkania lub rozporządzanie nimi, a jeśli tak to w jakim zakresie? W dzisiejszym wpisie blogowym chcielibyśmy przybliżyć trochę informacji na ten temat. Co stanowi część wspólną Podział do wyłącznego korzystania nie może jedynie obejmować tych części nieruchomości wspólnej, które są niezbędne do korzystania ze wszystkich lokali w budynku, do których zaliczyć należy w szczególności dźwigi osobowe (windy), schody umożliwiające poruszanie się między piętrami czy wspólne części korytarzy. Ustawa nie wymaga, by uchwała była jednomyślna, stąd nawet uprzywilejowany w jakiś sposób współwłaściciel może zostać przegłosowany przez swoich sąsiadów. W tej sprawie sądy uznały, że uchwała o zmianie sposobu używania części nieruchomości wspólnej spowodowała utratę mocy wcześniejszej umowy podziału nieruchomości. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. A więc, właściciel ma prawo do rozporządzania swoim lokalem, w tym części przynależnych. Powinien przy tym powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Immisja bezpośrednia charakteryzuje się bezpośrednim naruszeniem cudzej własności, czyli bezpośrednią ingerencją w strefę cudzej własności (naruszenie własności). Immisja bezpośrednia zawsze jest zakazana i stosuje się wobec tego rodzaju naruszeń roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 KC bez jakichkolwiek ograniczeń I niestety części wspólne nieruchomości niejednokrotnie są źródłem konfliktów wśród ich użytkowników. Tymczasem w rozumieniu ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna to część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można Do części wspólnych zaliczyć można zatem m.in. fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. z60Gr. [i][b]Jestem właścicielem nowego mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym. Chcę wymienić drzwi wejściowe na atestowane antywłamaniowe Gerdy, których montaż wykona autoryzowany sprzedawca i montażysta. Drzwi zamontowane przez dewelopera, są w brązowej tonacji, tak jak część wystroju klatki schodowej – drzwiczki do szafek z licznikami, „ramki” dookoła drzwi. Czy do wymiany drzwi wejściowych we własnym mieszkaniu wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej? Czy jest konkretny zapis w ustawie o własności lokali, który mówi, że ja, jako właściciel, mogę dysponować rodzajem drzwi wejściowych, a zgoda wspólnoty nie jest wymagana? Drzwi wejściowe, według rzutu mieszkania nie są osadzone w ścianie nośnej.[/b][/i] [b]- W [link= o własności lokali[/link] oczywiście nie ma precyzyjnych regulacji na temat wszystkich potencjalnie spornych kwestii na linii właściciel-wspólnota. Również [link= cywilny[/link], do którego ustawa odsyła, nie byłby w stanie pomieścić takich regulacji. Zgodnie z definicją z art. 3 ust. 2 uwl częścią wspólną nieruchomości jest to, co nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Drzwi wejściowe do jednego z lokali same w sobie służą do użytku właściciela tego lokalu. Z tego punktu widzenia nie stanowią nieruchomości wspólnej. Ponieważ i ustawa i kodeks bardzo ogólnie określają przedmiot współwłasności nieruchomości, to wiele wspólnot samodzielnie określa granice nieruchomości wspólnej. Przepisy tego nie zabraniają, a cel jest słuszny: uniknięcie w przyszłości konfliktów między interesem wspólnoty a interesem pojedynczego jej członka, czyli właściciela mieszkania. [b]Wspólnota może więc zastrzec w umowie lub w uchwale, że np. wygląd drzwi albo ich wielkość są elementem nieruchomości wspólnej i nie mogą być zmieniane bez zgody wspólnoty.[/b] Chodzi bowiem o estetykę klatki schodowej, która częścią nieruchomości wspólnej niewątpliwie jest. Jej estetyczny wygląd, na który składa się jednolity wzór i kolor drzwi wejściowych do lokali, może być dla wspólnoty wartością decydującą również o wartości poszczególnych lokali. W sytuacji, gdy wspólnota włączyła wygląd drzwi do nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu powinien skonsultować zamiar ich wymiany z sąsiadami, czyli innymi członkami wspólnoty i uzyskać ich zgodę w formie uchwały. Czytelnik powinien więc dowiedzieć się, czy we wspólnocie obowiązuje uchwała o granicach nieruchomości wspólnej i co z niej wynika. Zarząd lub zarządca ma obowiązek zapewnić mu wgląd w stosowne dokumenty. Taką uchwałę można zaskarżyć, ale jest na to tylko 6 tygodniu od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 uwl). Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Jeśli zamiast uchwały obowiązuje umowa, to czytelnik jako członek wspólnoty musiał ją podpisywać, a zatem powinien znać jej postanowienia i zdawać sobie sprawę z jej skutków. Wspominałam już we wcześniejszych wpisach, że wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną. Myślę, że nadszedł czas by nieco więcej powiedzieć na jej temat. Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Proste, prawda? Otóż, niestety nie do końca. W praktyce dość często toczą się między członkami wspólnot prawdziwe boje o to, co jest nieruchomością wspólną (lub inaczej: częściami wspólnymi), a co nią nie jest. Ma to znaczenie z punktu widzenia kosztów, które ponosić muszą wszyscy członkowie wspólnoty, albo tylko właściciel danego lokalu. Jeśli chodzi o grunt, sprawa jest mniej skomplikowana, bo – jak zapewne się domyślasz – chodzi o działkę, na której wzniesiono budynek (lub budynki), gdzie następnie wyodrębniane są lokale. Działka ta stanowi współwłasność członków wspólnoty. W przypadku, gdy budynek wzniesiono na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (różnice między użytkowaniem wieczystym a własnością to temat na osobny wpis), wówczas nie ma mowy o współwłasności, a o wspólności prawa użytkowania wieczystego działki przysługującej członkom wspólnoty. Zdecydowanie więcej wątpliwości dotyczy tzw. części wspólnych budynku (lub budynków) i urządzeń. Sądy wydały już niejeden wyrok, w którym wymieniano poszczególne elementy budynku oraz urządzenia składające się na nieruchomość wspólną. Tytułem przykładu można więc wskazać: fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze, itp. Nie da się jednak stworzyć wyczerpującego katalogu, który nadawałby się do zastosowania w każdej wspólnocie. Po pierwsze, każdy budynek jest inny, a po drugie, o tym co jest częścią wspólną decydują w dużej mierze postanowienia umów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. W takiej umowie trzeba bowiem określić rodzaj, powierzchnię i położenie lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych (na przykład piwnicy, komórki czy garażu). Niestety, nawet jeśli odwołamy się do treści wspomnianych umów, spór o to co jest a co nie jest nieruchomością wspólną może powstać. Świetnym przykładem jest balkon (!), który doczekał się bogatego orzecznictwa, a nawet uchwały Sądu Najwyższego. Nie ulega przecież wątpliwości, że jeśli balkon jest połączony wyłącznie z konkretnym lokalem, to zwykle dostęp do niego ma wyłącznie właściciel danego lokalu i to on, z wyłączeniem innych członków wspólnoty, z niego korzysta. Jednocześnie jednak balkon, a z pewnością jego przednia ściana, jest częścią elewacji budynku. Stąd pojawiła się wątpliwość kto powinien pokryć koszty remontu balkonu. Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Jak widzisz, nawet zwykły balkon może wywoływać spory wśród członków wspólnoty, a to tylko jeden z przykładów potencjalnie spornych elementów nieruchomości wspólnej. Dlatego bardzo istotne jest precyzyjne określanie w umowach jakie pomieszczenia pomocnicze są przynależne do lokalu. Dzięki temu łatwiej będzie stwierdzić co jest a co nie jest nieruchomością wspólną. W rezultacie wspólnota mieszkaniowa będzie miała mniej konfliktów i problemów, co z pewnością ułatwi jej członkom korzystanie i z lokali i z nieruchomości wspólnej. Gmina nie ma pełnej swobody w określaniu przeznaczenia i zasad zagospodarowania poszczególnych obszarów położonych na jej terenie – orzekł sąd. Ingerencja w prawo własności musi pozostawać w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do celów, dla osiągnięcia których ustanawia się ograniczenia wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 kwietnia 2018 r. (sygn. II OSK 1410/16) uchylając wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 2 września 2016 r. (sygn. II SA/Op 489/15). Wyrok został wydany w następującym stanie sprawy. Rada Gminy Turawa podjęła uchwałę w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała została zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego przez właścicieli nieruchomości znajdującej się na obszarze objętym planem. Zmieniła bowiem przeznaczenie ich nieruchomości w ponad 90 proc., przeznaczając ją pod drogę wewnętrzną, a w środkowej części działki zaplanowano skrzyżowanie. Takie parametry działki uniemożliwiały wszczęcie i przeprowadzenie jakiegokolwiek przedsięwzięcia budowlanego, co w ocenie skarżących oznaczało, że organ naruszył ich konstytucyjne prawo własności. WSA: ingerencja organu dopuszczalna Rada Gminy Turawa wniosła o oddalenie skargi podkreślając, że planowana droga wewnętrzna jest niezbędnym elementem systemu komunikacyjnego obszaru istniejącej i planowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz planowanej zabudowy usługowej. Organ wyjaśnił, że w trosce o ład przestrzenny, droga zaplanowana została na przedłużeniu istniejącej i urządzonej ulicy i stanowi kontynuację prostokątnego układu ulic osiedla domów jednorodzinnych. Rozstrzygając w zakresie usytuowania kwestionowanej drogi, dokonano oceny walorów ekonomicznych i przydatności inwestycyjnej nieruchomości skarżących, w wyniku czego ustalono, że działka skarżących, której szerokość wynosi 16,0 m, nie spełnia wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie minimalnej szerokości dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej. Ponadto, nieruchomość posiada dostęp do drogi gminnej jedynie w części frontowej, a z uwagi na niewielką szerokość działki niemożliwa jest jej zabudowa w głębi terenu. Na obszarze działki wyznaczone zostały również dwie strefy ochronne istniejących sieci energetycznych 15 kV, każda o szerokości 16,0 m, co wyklucza zabudowę działki w miejscu wyznaczonych stref. Wojewódzki sąd administracyjny nie dopatrzył się naruszenia prawa przez radę gminy. Sąd podkreślił, że przeznaczenie danego terenu pod drogę (publiczną lub wewnętrzną) mieści się w pojęciu władztwa planistycznego gminy, a oceniając zakres ingerencji organu sąd uznał, że nie ma ona znamion dowolności i mieści się w granicach wyznaczonych interesem publicznym. NSA: nie wolno nadużywać uprawnienia Tej oceny nie podzielił Naczelny Sąd Administracyjny który uznał, że granice władztwa planistycznego gminy w komentowanej sprawie zostały przekroczone. Wprowadzone przez plany miejscowe ograniczenia prawa własności mieszczą się w pojęciu władztwa planistycznego. Nie oznacza to jednak, że uprawnienie gminy ma charakter nieograniczony i że gmina ma pełną swobodę w określaniu przeznaczenia i zasad zagospodarowania poszczególnych obszarów położonych na jej terenie. Uprawnienie gminy do ustalania przeznaczenia terenu i sposobu jego zagospodarowania nie może być nadużywane. Sprawując władztwo planistyczne, gmina powinna mieć zawsze na uwadze, że wprowadzone ograniczenia prawa własności muszą być konieczne ze względu na wartości wyżej cenione np. potrzeba interesu publicznego. Konieczne jest takie wyważenie ww. interesów, aby w jak największym stopniu zabezpieczyć i rozwiązać potrzeby wspólnoty, jednak w jak najmniejszym naruszając prawa właścicieli nieruchomości objętych planem. NSA zauważył, że wskutek zapisów planu nieruchomość skarżących pozbawiona została jakiejkolwiek możliwości racjonalnego zagospodarowania. Uwaga ta nabiera szczególnego znaczenia, jeśli weźmie się pod uwagę okoliczność, że uchwalony przez Gminę Turawa plan miejscowy zmienił dotychczasowe rolne przeznaczenie tego terenu, przewidując na nim zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Droga, która miała być usytuowana na nieruchomości skarżących i która miała na celu obsługę komunikacyjną przyległych do niej działek, nie została zaplanowana jako droga publiczna, lecz droga wewnętrzna. Wyklucza to jej wywłaszczenie, a co za tym idzie budowa drogi wewnętrznej nie mogłaby zostać zrealizowana bez zgody właścicieli nieruchomości przez które ma prowadzić i bez zawarcia pomiędzy nimi a gminą umowy uprawniającej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z tych właśnie względów ustalanie przebiegu dróg wewnętrznych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego powinno być poprzedzone bardzo wnikliwą analizą stanu faktycznego i prawnego, aby do niezbędnego minimum ograniczać sytuacje, w których gmina planuje tego typu drogi na gruntach prywatnych. Chodzi bowiem o to, aby w sposób realny zaspokoić usprawiedliwione potrzeby lokalnej społeczności w zakresie dostępu do drogi publicznej, a taką gwarancję daje jedynie niewątpliwe ustalenie, że realizacja drogi wewnętrznej nie napotka przeszkód niezależnych od gminy (np. spotka się z oporem właścicieli nieruchomości, na których jej przebieg został przewidziany w miejscowym planie) i budowę takiej drogi będzie można przeprowadzić. W przeciwnym przypadku może dojść do sytuacji, w której mimo ograniczenia prawa własności poprzez ustalenie w planie miejscowym przebiegu drogi wewnętrznej przez grunt prywatny, nie dojdzie do realizacji zamierzonego w prawie miejscowym skutku w postaci budowy takiej drogi. Nie można wówczas uniknąć pytania, czy ograniczenie prawa własności nastąpiło z poszanowaniem konstytucyjnej zasady proporcjonalności. WSA: Szerokość działki umożliwia zabudowę NSA nie zgodził się również z argumentem, że działka skarżących posiada niekorzystne warunki zagospodarowania, gdyż jej szerokość uniemożliwia zabudowę. Wymogi w zakresie osiągnięcia odpowiednich muszą spełniać działki powstałe w wyniku podziału po uchwaleniu planu. Nie ma natomiast podstaw do przyjęcia, aby warunki te przenosić także na działki nie ulegające podziałowi i wyodrębnione geodezyjnie w okresie przed uchwaleniem planu, w zakresie możliwości ich zabudowy. Działki te winny natomiast spełniać wymogi określone w prawie budowlanym w zakresie odległości planowanego budynku od granic z sąsiednią działką budowlaną. Biorąc pod uwagę szerokość działki skarżących nie można skutecznie bronić twierdzenia, że zabudowa na niej nie byłaby możliwa jako sprzeczna z przepisami. NSA zauważył przy tym, że nieopodal nieruchomości skarżących znajduje się działka stanowiąca własność Gminy Turawa, oznaczona jako droga i zauważył, że uzasadnione jest pytanie o powody, dla których gmina nie wykorzystała własnego mienia do realizacji celów komunikacyjnych na tym terenie. sygnatura akt: II OSK 1410/16 ZDANIEM EKSPERTA Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, Kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak Komentowany wyrok jest zasadnym głosem w obronie prawa własności. NSA doszedł do słusznego przekonania, że gmina przekroczyła – w mojej ocenie w sposób rażący – władztwo planistyczne. Prawo własności korzysta z ochrony konstytucyjnej (art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP). Oczywiście prawo to nie ma bezwzględnego i może podlegać ograniczeniom, a jego treść kształtuje właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Również Konstytucja przewiduje możliwość ograniczenia prawa własności. Uprawnienie gminy do ingerencji w prawo własności innych podmiotów, w celu ustalenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenów położonych na jej obszarze, przewidziane zostało w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gmina jest upoważniona do ustalenia, co do przeznaczenia terenu oraz sposobów jego zagospodarowania, bowiem ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jednak istnieje szereg przesłanek, które winny zostać wzięte pod uwagę w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym potrzeby interesu publicznego. Każdorazowo jednak działania gminy winny być w działaniach gminy wyważone, stosownie do realizowanych celów.

ingerencja w części wspólne nieruchomości